Đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó có quy định về cách tính thuế lợi nhuận bất động sản chứng khoán, đang là chủ đề thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư và thị trường. Thay vì cách tính hiện hành (2% trên giá bán bất động sản và 0,1% trên giá bán chứng khoán), dự thảo mới đề xuất áp mức thuế 20% trên phần lợi nhuận thu được. Về nguyên tắc, đây là một bước đi tiệm cận với thông lệ quốc tế, đảm bảo công bằng: người có lãi nhiều đóng thuế nhiều, người bị lỗ không phải nộp thuế. Tuy nhiên, mức thuế suất và cách thức triển khai nếu không được tính toán cẩn trọng có thể gây ra những cú sốc không đáng có cho thị trường vốn đang trong giai đoạn nhạy cảm.
Thuế lợi nhuận bất động sản chứng khoán: Đúng hướng nhưng cần lộ trình hợp lý
Để hiểu rõ hơn về đề xuất này, trước hết cần nhìn vào bối cảnh kinh tế vĩ mô. Kể từ đầu năm 2025, định hướng chính sách tiền tệ mở rộng nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế là khá rõ ràng. Lãi suất có xu hướng giảm và tín dụng trở nên dồi dào hơn. Về lý thuyết, việc bơm tiền sẽ kích thích sản xuất kinh doanh, nhưng thực tế lịch sử đã chứng minh, không một nền kinh tế nào có thể tăng trưởng bền vững chỉ bằng tiền rẻ và bong bóng tài sản.
Khi dòng vốn dễ dàng và dồi dào, một phần không nhỏ sẽ tìm đến các kênh đầu tư có tính đầu cơ cao như bất động sản và chứng khoán. Điều này đẩy giá tài sản leo thang nhanh hơn giá trị nội tại và tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế thực, từ đó tạo ra những rủi ro tiềm ẩn về bất ổn vĩ mô. Lúc này, chính sách thuế trở thành một công cụ điều tiết quan trọng.
Nhiều quốc gia phát triển đã sử dụng công cụ thuế để tăng chi phí nắm giữ và giảm sức hấp dẫn của các hoạt động đầu cơ tài sản ngắn hạn. Việc Việt Nam đề xuất áp dụng thuế lợi nhuận bất động sản chứng khoán ở mức 20% có thể được xem như một biện pháp nhằm tái cân bằng dòng tiền. Mục tiêu là hướng dòng vốn đang chảy mạnh vào các kênh đầu cơ ngắn hạn quay trở lại phục vụ sản xuất, kinh doanh và đầu tư vào giá trị thực. Đây là một định hướng đúng đắn về mặt chiến lược dài hạn, giúp thị trường phát triển minh bạch và lành mạnh hơn.
So sánh với thông lệ quốc tế: Việt Nam đang đứng ở đâu?
Việc đánh thuế trên thu nhập từ hoạt động đầu tư là phổ biến trên toàn cầu, tuy nhiên, cách thức và mức thuế suất lại rất đa dạng, phản ánh mục tiêu chính sách của mỗi quốc gia.
- Nhật Bản: Áp dụng mức thuế tương đối cố định khoảng 20% trên lợi nhuận từ chuyển nhượng chứng khoán.
- Hoa Kỳ: Có chính sách linh hoạt hơn, cho phép nhà đầu tư được khấu trừ khoản lỗ. Nếu một năm đầu tư thua lỗ, họ có thể chuyển khoản lỗ đó sang các năm tiếp theo để bù trừ vào lợi nhuận chịu thuế trong tương lai. Đây là một chính sách rất nhân văn, khuyến khích nhà đầu tư chấp nhận rủi ro.
- Singapore: Để khuyến khích người dân tham gia thị trường vốn, Singapore không đánh thuế trên thặng dư vốn (lợi nhuận từ bán cổ phiếu) đối với nhà đầu tư cá nhân.
Nhìn vào các ví dụ trên, có thể thấy đề xuất 20% của Việt Nam không phải là cá biệt. Tuy nhiên, điểm mấu chốt nằm ở các quy định đi kèm. Dự thảo hiện tại chưa làm rõ các vấn đề quan trọng như: có phân biệt thuế suất giữa đầu tư ngắn hạn và dài hạn không? Có cho phép bù trừ lỗ giữa các giao dịch hoặc chuyển lỗ sang năm sau không? Đây chính là những yếu tố quyết định việc áp dụng chính sách thuế lợi nhuận bất động sản chứng khoán mới có thực sự công bằng và hiệu quả hay không.
Tác động của chính sách thuế lợi nhuận bất động sản chứng khoán đến thị trường
Một chính sách thuế mới chắc chắn sẽ làm thay đổi hành vi của các chủ thể tham gia thị trường. Tác động này có thể được nhìn nhận ở cả hai khía cạnh ngắn hạn và dài hạn.
Tác động ngắn hạn: Nguy cơ “đứng hình” và tâm lý e ngại
Cú sốc lớn nhất đến từ việc thay đổi đột ngột từ mức thuế 2% trên tổng giá trị giao dịch sang 20% trên lợi nhuận. Đối với một bất động sản được nắm giữ dưới 2 năm, nếu không chứng minh được đầy đủ chi phí, nhà đầu tư có thể phải đối mặt với mức thuế lên tới 10% trên giá bán – một con số rất lớn.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hải Phòng, vẫn đang trong giai đoạn phục hồi chậm, việc áp một mức thuế cao ngay lập tức có thể làm giảm mạnh thanh khoản. Nhà đầu tư ngắn hạn, những người chuyên “lướt sóng”, sẽ là đối tượng bị ảnh hưởng nặng nề nhất. Họ có thể chọn cách tạm dừng giao dịch, rút vốn sang các kênh khác, hoặc buộc phải chuyển từ chiến lược đầu tư ngắn hạn sang nắm giữ dài hạn một cách bị động.
Nhiều người lo ngại rằng người bán sẽ đơn giản là cộng phần thuế này vào giá bán, khiến người mua cuối cùng phải gánh chịu. Tuy nhiên, điều này khó xảy ra trên diện rộng. Giá cả trên thị trường luôn được quyết định bởi quy luật cung và cầu. Trong một thị trường mà bên mua đang có nhiều lựa chọn và không quá mặn mà, người bán không thể tùy ý nâng giá. Rất có thể, biên lợi nhuận của người bán sẽ bị thu hẹp lại.
Tác động dài hạn: Thanh lọc thị trường và khuyến khích đầu tư bền vững
Vượt qua được cú sốc ban đầu, về lâu dài, chính sách thuế lợi nhuận bất động sản chứng khoán 20% sẽ mang lại những tác động tích cực.
Nó sẽ đóng vai trò như một bộ lọc tự nhiên, giúp thanh lọc thị trường. Các nhà đầu cơ “lướt sóng” với mục tiêu kiếm lợi nhuận nhanh sẽ giảm bớt, nhường chỗ cho những nhà đầu tư dài hạn, những người thực sự quan tâm đến giá trị nội tại của tài sản. Điều này sẽ giúp giá bất động sản và chứng khoán phản ánh đúng hơn giá trị thực, giảm thiểu nguy cơ hình thành bong bóng.
Nhà đầu tư sẽ phải tính toán kỹ lưỡng hơn trước khi ra quyết định. Thay vì mua bán theo tin đồn, họ sẽ phải phân tích sâu hơn về tiềm năng tăng trưởng của dự án bất động sản hay sức khỏe tài chính của doanh nghiệp niêm yết. Điều này sẽ nâng cao chất lượng của dòng vốn trên thị trường. Nếu có thêm các chính sách ưu đãi cho việc nắm giữ tài sản dài hạn (ví dụ giảm thuế suất cho bất động sản nắm giữ trên 3-5 năm hoặc cổ phiếu trên 1 năm), chính sách này sẽ càng góp phần ổn định thị trường.
Thách thức lớn nhất: Năng lực quản lý và hạ tầng dữ liệu
Phương pháp thu thuế 2% trên giá bán như hiện nay dù đơn giản nhưng bộc lộ nhiều bất cập. Lỗ hổng lớn nhất là nó tạo ra động cơ để các bên tham gia giao dịch khai thấp giá trị trên hợp đồng công chứng nhằm trốn thuế, gây thất thu cho ngân sách nhà nước và làm méo mó dữ liệu thị trường.
Chuyển sang thu thuế lợi nhuận bất động sản chứng khoán sẽ giải quyết được vấn đề này. Khi thuế được tính trên lợi nhuận (Giá bán – Giá mua – Chi phí hợp lý), người dân sẽ có động lực để khai báo đúng giá trị giao dịch và lưu trữ hóa đơn, chứng từ để tối đa hóa chi phí được khấu trừ.
Tuy nhiên, “phần thưởng” này đi kèm với một thách thức khổng lồ: năng lực quản lý và hạ tầng dữ liệu. Để tính toán chính xác lợi nhuận, cơ quan thuế cần một hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và tài sản một cách hoàn chỉnh, liên thông. Hệ thống này phải ghi nhận được lịch sử giao dịch, giá mua gốc, các chi phí cải tạo, sửa chữa hợp lệ của từng bất động sản. Hiện tại, dù thông tin về các biến động chuyển nhượng đã được cập nhật tại cơ quan thuế, hệ thống này vẫn còn phân mảnh và cần được nâng cấp, đồng bộ hóa trên toàn quốc. Nếu không có dữ liệu đối chứng tin cậy, việc xác định giá vốn và chi phí sẽ trở thành một cuộc tranh cãi không hồi kết giữa người nộp thuế và cơ quan thuế.
4 kiến nghị để chính sách thuế lợi nhuận bất động sản chứng khoán đi vào cuộc sống
Đề xuất thuế 20% thể hiện quyết tâm của cơ quan quản lý trong việc đưa thị trường vận hành minh bạch hơn. Để chính sách này thực sự hiệu quả và không gây đổ vỡ, cần một kế hoạch triển khai thận trọng. Nhiều chuyên gia kinh tế, bao gồm cả các lãnh đạo từ hiệp hội doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) như ông Đinh Hồng Kỳ, đã đưa ra những góp ý giá trị. Dưới đây là 4 kiến nghị cốt lõi:
- Xây dựng lộ trình triển khai theo từng giai đoạn: Thay vì áp dụng đồng loạt và ngay lập tức, có thể xem xét một lộ trình chuyển tiếp. Ví dụ, trong 1-2 năm đầu áp dụng mức thuế suất thấp hơn, sau đó tăng dần. Hoặc có thể thí điểm tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM trước khi nhân rộng, để vừa làm vừa rút kinh nghiệm.
- Ưu tiên hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia: Đây là điều kiện tiên quyết. Nhà nước cần đẩy nhanh việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, kết nối thông tin giữa các ngành thuế, tài nguyên môi trường, công chứng, ngân hàng. Một nền tảng dữ liệu minh bạch không chỉ phục vụ cho việc thu thuế lợi nhuận bất động sản chứng khoán mà còn giúp thị trường vận hành hiệu quả hơn rất nhiều.
- Thiết kế chính sách linh hoạt và nhân văn: Cần có những quy định miễn, giảm thuế cho các trường hợp đặc biệt. Ví dụ như miễn thuế cho ngôi nhà duy nhất khi bán sau một thời gian nắm giữ nhất định, hoặc giảm thuế cho các trường hợp bán nhà do hoàn cảnh khó khăn, bệnh tật. Đồng thời, cần có chính sách khuyến khích đầu tư dài hạn bằng cách áp dụng thuế suất lũy tiến giảm dần theo thời gian nắm giữ.
- Ban hành hướng dẫn chi tiết, rõ ràng: Sắc thuế này tương đối phức tạp, đòi hỏi người nộp thuế phải kê khai chi tiết. Cơ quan thuế cần sớm có những văn bản hướng dẫn cụ thể về các loại chi phí nào được coi là hợp lý và được khấu trừ (phí môi giới, phí công chứng, chi phí sửa chữa, cải tạo có hóa đơn…), cách thức xác định giá vốn trong trường hợp tài sản được cho, tặng, thừa kế, và quy trình kê khai thuận tiện nhất cho người dân.
Kết luận
Việc chuyển đổi sang cách tính thuế lợi nhuận bất động sản chứng khoán là một bước tiến cần thiết để thị trường tài chính và bất động sản Việt Nam phát triển theo hướng công bằng, minh bạch và bền vững. Tuy nhiên, con đường từ đề xuất đến thực thi hiệu quả đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng, một lộ trình hợp lý và sự đồng bộ về hạ tầng công nghệ. Chính sách đúng nhưng cần được thực thi một cách khéo léo để tránh gây sốc, giữ vững niềm tin của nhà đầu tư và đảm bảo sự ổn định của thị trường.
Để cập nhật những phân tích chuyên sâu hơn về thị trường và các dự án tiềm năng, mời quý vị tham khảo thêm tại Tri Kỷ Land.
Và nếu bạn đang tìm kiếm cơ hội đầu tư hoặc một mái ấm tại thành phố Cảng, đừng quên khám phá hàng ngàn tin đăng chất lượng tại Muabannhadathaiphong.com, nền tảng uy tín hàng đầu cho nhà đất Hải Phòng.
Phân tích từ nguồn thông tin:
Thuế lợi nhuận bất động sản, chứng khoán: Đúng nhưng đừng gây sốc
