Thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là các thị trường năng động như Hải Phòng, đang đứng trước một trong những thay đổi pháp lý quan trọng nhất trong nhiều năm qua. Tâm điểm của sự chú ý lần này là đề xuất của Bộ Nông nghiệp và Môi trường về việc loại bỏ hoàn toàn quy định nộp tiền sử dụng đất bổ sung. Đây không chỉ là một điều chỉnh kỹ thuật trong luật, mà là một bước đi có khả năng định hình lại chi phí phát triển dự án, giá bán bất động sản và cả môi trường đầu tư trong tương lai gần. Với việc Luật Đất đai 2024 đang trong quá trình hoàn thiện, việc hiểu rõ bản chất và tác động của đề xuất này là vô cùng cần thiết cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.
Tiền sử dụng đất bổ sung: Nút thắt gây tranh cãi và gánh nặng cho doanh nghiệp
Để hiểu tại sao đề xuất loại bỏ khoản thu này lại quan trọng, trước hết chúng ta cần làm rõ tiền sử dụng đất bổ sung là gì.
Hiểu một cách đơn giản, khi một doanh nghiệp được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án, họ phải nộp một khoản tiền gọi là “tiền sử dụng đất”. Tuy nhiên, quá trình từ lúc được giao đất trên thực địa đến khi cơ quan thuế ra thông báo chính thức về số tiền phải nộp thường kéo dài, có khi vài năm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự chậm trễ trong khâu định giá đất của cơ quan chức năng.
Theo quy định hiện hành, trong khoảng thời gian chờ đợi này, doanh nghiệp sẽ phải nộp thêm một khoản tiền, gọi là tiền sử dụng đất bổ sung, được tính như một khoản lãi chậm nộp với mức lãi suất lên tới 5,4%/năm. Về lý thuyết, đây là cách để đảm bảo giá trị của đất không bị “trượt giá” theo thời gian. Nhưng trên thực tế, nó đã trở thành một gánh nặng cho doanh nghiệp và là nguồn gốc của nhiều tranh cãi.
Câu chuyện của Tập đoàn Novaland là một ví dụ điển hình. Doanh nghiệp này có tới 13 dự án được giao đất từ năm 2015-2016 nhưng đến nay vẫn chưa nhận được thông báo về nghĩa vụ tài chính từ cơ quan thuế. Điều này đồng nghĩa với việc họ không thể nộp tiền sử dụng đất, và khoản lãi chậm nộp 5,4%/năm cứ thế tích tụ, khiến chi phí dự án bị “đội” lên hàng trăm tỷ đồng một cách bất đắc dĩ. Rõ ràng, đây là một nút thắt lớn cần được tháo gỡ.
Phân tích 3 bất cập chính của quy định về tiền sử dụng đất bổ sung
Theo các chuyên gia và hiệp hội doanh nghiệp, quy định hiện hành về tiền sử dụng đất bổ sung tồn tại ít nhất ba bất cập lớn, gây ảnh hưởng tiêu cực đến toàn thị trường.
Bất cập 1: Trái nguyên tắc “lỗi do ai, người đó chịu”
Đây là điểm bất hợp lý lớn nhất. Như đã phân tích, phần lớn nguyên nhân của sự chậm trễ trong việc xác định nghĩa vụ tài chính đến từ các cơ quan nhà nước, cụ thể là quá trình định giá đất phức tạp và kéo dài. Doanh nghiệp luôn trong tâm thế sẵn sàng nộp tiền nhưng lại không có cơ sở để nộp vì chưa có thông báo chính thức.
Việc “phạt” doanh nghiệp bằng một khoản lãi suất bổ sung trong trường hợp này đi ngược lại nguyên tắc cơ bản của pháp luật là “lỗi thuộc về bên nào, bên đó chịu trách nhiệm”. Doanh nghiệp bị đặt vào thế bị động, vừa phải chờ đợi, vừa phải gánh chịu một chi phí phát sinh không phải do lỗi của mình. Ông Đặng Hồng Anh, đại diện Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, đã thẳng thắn chỉ ra rằng việc áp dụng lãi suất bổ sung trong bối cảnh này là hoàn toàn không phù hợp và thiếu công bằng.
Bất cập 2: Gánh nặng kép và rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp
Quy định này không chỉ tạo ra một khoản chi phí tài chính, mà còn là một gánh nặng cho doanh nghiệp trên nhiều phương diện.
- Gánh nặng tài chính: Khoản tiền sử dụng đất bổ sung 5,4%/năm là một con số không hề nhỏ, đặc biệt với các dự án quy mô lớn kéo dài nhiều năm. Khoản tiền này sẽ được cộng thẳng vào chi phí đầu vào của dự án.
- Gánh nặng pháp lý: Khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (dù là do chờ đợi thông báo), doanh nghiệp sẽ không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này kéo theo một loạt hệ lụy: không thể thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng, không thể huy động vốn từ khách hàng, không thể bán sản phẩm một cách hợp pháp. Doanh nghiệp rơi vào tình trạng “tiến thoái lưỡng nan”, vừa bị “treo” dự án, vừa phải chịu lãi phạt.
Ông Nguyễn Văn Thắng, Phó Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land, nhấn mạnh rằng dù mức thu tiền sử dụng đất bổ sung là 5,4% hay 3,6% (theo đề xuất mới của Bộ Tài chính) thì nó vẫn là một gánh nặng rất lớn. Cuối cùng, chính người mua nhà sẽ phải gánh chịu chi phí này thông qua giá bán sản phẩm, đi ngược lại chủ trương của Chính phủ về việc tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.
Bất cập 3: Ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường đầu tư
Một môi trường đầu tư hấp dẫn cần có sự minh bạch, công bằng và tiên liệu được. Quy định về tiền sử dụng đất bổ sung lại đi ngược lại các tiêu chí này. Việc một dự án có thể bị đội chi phí lên hàng trăm tỷ đồng vì một lý do khách quan nằm ngoài tầm kiểm soát của chủ đầu tư khiến các nhà đầu tư, cả trong và ngoài nước, trở nên e ngại.
Sự không chắc chắn về tổng chi phí đầu tư cuối cùng là một rủi ro lớn. Nó làm giảm sức cạnh tranh của thị trường bất động sản Việt Nam so với các nước trong khu vực và vô hình trung cản trở nỗ lực cải thiện môi trường kinh doanh mà Chính phủ đang theo đuổi. Bất cập này cần được nhìn nhận một cách nghiêm túc trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai 2024.
Các phương án và tại sao việc bỏ hẳn tiền sử dụng đất bổ sung là tối ưu?
Trước những bất cập trên, đã có nhiều đề xuất được đưa ra nhằm sửa đổi quy định. Hiện tại, có hai phương án chính đang được thảo luận.
Phương án 1: Giảm nhưng không giải quyết gốc rễ vấn đề
Bộ Tài chính đã đề xuất phương án giảm mức truy thu từ 5,4%/năm xuống còn 3,6%/năm. Mặc dù đề xuất này cho thấy sự lắng nghe của cơ quan quản lý, nhưng theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nó vẫn chưa giải quyết được tận gốc vấn đề.
Việc giảm tỷ lệ chỉ làm giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp chứ không xóa bỏ sự bất hợp lý về bản chất. Doanh nghiệp vẫn phải trả một khoản tiền cho sự chậm trễ không phải do họ gây ra. Đây chỉ được xem là một giải pháp tình thế, “giảm đau” tạm thời chứ không phải là “chữa bệnh” triệt để.
Phương án 2: Bỏ hoàn toàn khoản thu tiền sử dụng đất bổ sung – Đề xuất đột phá
Đây là đề xuất được Bộ Nông nghiệp và Môi trường đưa ra và nhận được sự đồng thuận cao từ cộng đồng doanh nghiệp. Theo đó, sẽ sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 2 điều 257 Luật Đất đai 2024 theo hướng bỏ hẳn quy định phải nộp khoản tiền sử dụng đất bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất.
Phương án này được coi là tối ưu vì nó giải quyết được cả ba bất cập đã nêu trên:
- Đảm bảo tính công bằng: Trả lại nguyên tắc “lỗi của ai, người đó chịu”. Nếu sự chậm trễ là do cơ quan nhà nước, doanh nghiệp không phải chịu trách nhiệm tài chính.
- Tháo gỡ gánh nặng kép: Doanh nghiệp không còn phải lo lắng về chi phí phát sinh vô lý và có thể tập trung nguồn lực vào việc phát triển dự án.
- Cải thiện môi trường đầu tư: Tạo ra một sân chơi minh bạch, dễ dự đoán hơn, từ đó thu hút vốn đầu tư và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường.
Tác động đến thị trường bất động sản Hải Phòng và người mua nhà
Việc loại bỏ quy định về tiền sử dụng đất bổ sung sẽ tạo ra những tác động tích cực và sâu rộng, không chỉ trên cả nước mà còn thấy rõ tại một thị trường sôi động như Hải Phòng.
Đối với doanh nghiệp: Tháo gỡ “cục máu đông” pháp lý
Tại Hải Phòng, nơi hàng loạt dự án bất động sản lớn đang và sẽ được triển khai, việc loại bỏ khoản tiền sử dụng đất bổ sung sẽ như một luồng gió mới. Các chủ đầu tư sẽ được tháo gỡ một trong những “cục máu đông” lớn nhất về pháp lý và tài chính.
- Giảm chi phí đầu vào: Chi phí phát triển dự án sẽ giảm đáng kể, giúp doanh nghiệp tối ưu hóa lợi nhuận hoặc có thêm dư địa để giảm giá bán.
- Đẩy nhanh tiến độ dự án: Khi không còn vướng mắc về nghĩa vụ tài chính bổ sung, quá trình hoàn thiện pháp lý dự án sẽ nhanh hơn. Doanh nghiệp có thể sớm triển khai xây dựng, mở bán và bàn giao sản phẩm cho khách hàng.
- Tăng nguồn cung mới: Khi rào cản được gỡ bỏ, các doanh nghiệp sẽ tự tin hơn trong việc triển khai các dự án mới, góp phần làm phong phú thêm nguồn cung cho thị trường nhà đất Hải Phòng.
Đối với người mua nhà: Cơ hội tiếp cận nhà ở giá hợp lý hơn
Đây là tác động mà người dân quan tâm nhất. Như đã phân tích, mọi chi phí của chủ đầu tư cuối cùng đều được tính vào giá bán. Việc loại bỏ một khoản chi phí lớn và vô lý như tiền sử dụng đất bổ sung sẽ trực tiếp tác động đến giá thành bất động sản.
- Giá nhà ổn định hơn: Thay vì phải gánh thêm phần chi phí bị “đội” lên, người mua nhà sẽ có cơ hội tiếp cận sản phẩm với mức giá phản ánh đúng giá trị thực của nó.
- Tăng khả năng sở hữu nhà: Giá bán hợp lý hơn sẽ giúp nhiều người dân, đặc biệt là các gia đình trẻ tại Hải Phòng, có khả năng hiện thực hóa giấc mơ an cư. Điều này hoàn toàn phù hợp với chủ trương lớn của Chính phủ.
Đối với thị trường: Hướng tới sự minh bạch và bền vững
Một chính sách đất đai công bằng, rõ ràng là nền tảng cho một thị trường bất động sản lành mạnh. Việc bỏ quy định về tiền sử dụng đất bổ sung là một bước tiến quan trọng theo hướng này. Nó cho thấy sự quyết tâm của Chính phủ trong việc cải cách thể chế, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và bảo vệ quyền lợi của người dân. Thị trường sẽ trở nên hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư chân chính, thúc đẩy sự phát triển theo chiều sâu và bền vững.
Tóm lại, đề xuất loại bỏ khoản thu tiền sử dụng đất bổ sung trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 là một tín hiệu vô cùng tích cực. Đây là một sự thay đổi cần thiết, hợp lý, đáp ứng được sự mong mỏi của cộng đồng doanh nghiệp và mang lại lợi ích thiết thực cho người mua nhà. Nếu được thông qua, chính sách này hứa hẹn sẽ tháo gỡ nhiều nút thắt, giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp, và góp phần tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch, công bằng và phát triển bền vững hơn.
Để hiểu sâu hơn về các dự án tiềm năng và những thay đổi pháp lý mới nhất có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của bạn, quý độc giả có thể tham khảo thêm các bài viết phân tích chuyên sâu tại Tri Kỷ Land (https://trikyland.com/).
Và nếu bạn đang có nhu cầu tìm kiếm cho mình một mái ấm hay một cơ hội đầu tư tại thành phố Cảng, đừng quên truy cập Muabannhadathaiphong.com (https://muabannhadathaiphong.com/) để khám phá hàng ngàn tin đăng nhà đất uy tín và cập nhật nhất.
Phân tích từ nguồn thông tin:
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bỏ quy định nộp tiền sử dụng đất bổ sung
