Công tác định giá đất luôn là xương sống của thị trường bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp đến mọi giao dịch từ đền bù, giải phóng mặt bằng, tính thuế cho đến các dự án đầu tư quy mô lớn. Mới đây, tại cuộc họp về dự thảo Luật Đất đai 2024 (sửa đổi), chỉ đạo của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà về việc kiên định nguyên tắc “một giá” đã tạo ra một làn sóng thảo luận sâu rộng trong giới chuyên môn. Đây không chỉ là một thay đổi về mặt kỹ thuật, mà còn là một sự dịch chuyển về tư duy quản lý, hứa hẹn sẽ định hình lại bộ mặt thị trường trong nhiều năm tới.
Sau một năm thực thi Luật Đất đai năm 2024, bên cạnh những thành tựu, nhiều vướng mắc đã nảy sinh, đòi hỏi sự điều chỉnh kịp thời. Nguyên tắc “một giá” chính là một trong những giải pháp trọng tâm được đưa ra để giải quyết các bất cập cố hữu. Với vai trò là người đồng hành cùng thị trường bất động sản Hải Phòng nhiều năm, chúng ta hãy cùng phân tích sâu hơn về những điểm cốt lõi của chủ trương này và tác động của nó.
Định giá đất và nguyên tắc ‘một giá’ – Cú hích cho sự minh bạch
Nguyên tắc “một giá” có thể hiểu một cách đơn giản là Nhà nước sẽ ban hành một bảng giá đất thống nhất và áp dụng cho tất cả các hoạt động liên quan đến đất đai, bao gồm: tính tiền sử dụng đất, tính thuế, bồi thường khi thu hồi đất, và xác định giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn…
Hiện nay, một trong những vấn đề gây nhiều tranh cãi nhất chính là tình trạng “đa giá”. Cùng một thửa đất, nhưng giá để tính bồi thường khi thu hồi lại khác xa giá để tính thuế, và càng chênh lệch hơn nữa so với giá giao dịch thực tế trên thị trường. Sự thiếu thống nhất này không chỉ gây khó khăn cho công tác quản lý của Nhà nước mà còn tạo ra những kẽ hở, gây khiếu kiện kéo dài và làm méo mó thị trường.
Chỉ đạo của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà về việc kiên định nguyên tắc này nhằm mục tiêu xóa bỏ tình trạng trên. Khi có một mặt bằng giá duy nhất, được công khai và cập nhật thường xuyên dựa trên dữ liệu thị trường, mọi giao dịch sẽ trở nên minh bạch hơn. Người dân khi bị thu hồi đất sẽ yên tâm hơn vì giá bồi thường sát với giá trị thực. Doanh nghiệp khi triển khai dự án cũng dễ dàng tính toán chi phí giải phóng mặt bằng, giảm thiểu rủi ro pháp lý. Đây là bước đi cần thiết để xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững.
Tác động của chính sách ‘một giá’ đến thị trường bất động sản Hải Phòng
Là một thị trường năng động với nhiều dự án lớn, Hải Phòng sẽ cảm nhận rõ rệt những tác động từ sự thay đổi trong chính sách định giá đất.
Ảnh hưởng tích cực đến người dân và chủ sở hữu đất
Đầu tiên và quan trọng nhất, quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo tốt hơn. Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội, giá bồi thường sẽ được tính toán dựa trên bảng giá thống nhất, sát với giá thị trường. Điều này giúp giảm thiểu tình trạng người dân cảm thấy thiệt thòi, từ đó hạn chế các vụ khiếu kiện, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Nghĩa vụ tài chính như thuế chuyển nhượng, thuế sử dụng đất cũng sẽ rõ ràng, dễ dự đoán hơn.
Tạo môi trường đầu tư công bằng cho doanh nghiệp
Đối với các nhà đầu tư, việc định giá đất theo một nguyên tắc thống nhất sẽ giúp họ dễ dàng hoạch định chiến lược kinh doanh. Chi phí đầu vào (chủ yếu là chi phí đất đai) sẽ trở nên dễ dự toán hơn. Môi trường cạnh tranh cũng sẽ công bằng hơn khi mọi doanh nghiệp đều tiếp cận đất đai với cùng một mặt bằng giá do Nhà nước quy định, thay vì phụ thuộc vào các cơ chế xin-cho hay các mối quan hệ phức tạp. Điều này đặc biệt quan trọng với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tạo cơ hội cho họ tham gia vào các dự án lớn.
Thách thức trong việc định giá đất theo ‘một giá’
Tất nhiên, việc triển khai không hề đơn giản. Thách thức lớn nhất nằm ở chỗ làm thế nào để xây dựng được một bảng giá đất vừa thống nhất, vừa phản ánh đúng và kịp thời những biến động không ngừng của thị trường. Điều này đòi hỏi một hệ thống thu thập dữ liệu giao dịch thực tế cực kỳ mạnh mẽ, chính xác và minh bạch. Cơ quan quản lý nhà nước cần có các công cụ phân tích hiện đại và đội ngũ chuyên gia đủ năng lực để xử lý thông tin, từ đó đưa ra một bảng giá hợp lý, được xã hội đồng thuận.
Phân tích 2 phương án sửa đổi trong dự thảo Luật Đất đai 2024
Để hiện thực hóa nguyên tắc “một giá”, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất hai phương án sửa đổi trong Luật Đất đai 2024.
Phương án 1: Chính phủ ban hành bảng giá đất 5 năm một lần
Phương án này kế thừa cách làm hiện tại nhưng kéo dài chu kỳ từ hàng năm lên 5 năm.
- Ưu điểm: Tạo ra sự ổn định tương đối trong một chu kỳ dài, giúp các địa phương và doanh nghiệp dễ dàng lập kế hoạch trung và dài hạn. Giảm tải áp lực cho cơ quan quản lý nhà nước trong việc phải xây dựng lại bảng giá mỗi năm.
- Nhược điểm: Thị trường bất động sản, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hải Phòng, biến động rất nhanh. Bảng giá đất ban hành đầu kỳ có thể trở nên rất lạc hậu vào cuối kỳ 5 năm, không còn phản ánh đúng giá trị thực. Điều này có thể lặp lại tình trạng chênh lệch giá như hiện nay.
Phương án 2: Bỏ giá đất cụ thể, áp dụng lại hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)
Phương án này linh hoạt hơn, sử dụng một bảng giá đất gốc và điều chỉnh hàng năm thông qua hệ số K.
- Ưu điểm: Cho phép cập nhật giá đất một cách linh hoạt hơn theo từng năm để bám sát diễn biến thị trường. Địa phương có thể chủ động điều chỉnh hệ số K cho từng khu vực, vị trí để phản ánh sự phát triển không đồng đều.
- Nhược điểm: Việc xác định hệ số K hàng năm có thể phức tạp và tiềm ẩn nguy cơ phát sinh cơ chế xin-cho nếu không có quy trình minh bạch, dựa trên dữ liệu rõ ràng.
Quan điểm chỉ đạo về việc định giá đất của Phó Thủ tướng
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã đưa ra một định hướng quan trọng, dường như là sự kết hợp hài hòa giữa hai phương án. Ông nhấn mạnh các địa phương cần áp dụng bảng giá đất thống nhất và điều chỉnh nó dựa trên dữ liệu thị trường, trong khi hệ số giá không thay đổi nếu chưa có quyết định chính sách mới. Điều này mở ra một hướng đi vừa đảm bảo tính ổn định của chính sách, vừa có sự linh hoạt cần thiết để bám sát thực tiễn. Yếu tố “dữ liệu thị trường” được nhấn mạnh, cho thấy tầm quan trọng của việc xây dựng một cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia toàn diện.
Hoàn thiện quy định đấu giá đất và đấu thầu dự án – Phân biệt rạch ròi
Một vướng mắc lớn khác được Phó Thủ tướng chỉ ra là sự nhầm lẫn giữa đấu giá và đấu thầu. Việc hoàn thiện quy định đấu giá đất và đấu thầu dự án là cực kỳ cấp thiết.
- Đấu giá quyền sử dụng đất: Mục tiêu chính là thu về nguồn lợi tài chính cao nhất cho ngân sách nhà nước. Đất được “bán” cho người trả giá cao nhất. Hình thức này phù hợp với các lô đất sạch, có quy hoạch rõ ràng, không yêu cầu cao về năng lực triển khai của nhà đầu tư.
- Đấu thầu dự án có sử dụng đất: Mục tiêu là lựa chọn nhà đầu tư có năng lực tốt nhất để thực hiện một dự án mang lại lợi ích tổng thể về kinh tế – xã hội. Giá đất có thể không phải là yếu tố duy nhất hay quan trọng nhất. Thay vào đó, các tiêu chí về năng lực tài chính, kinh nghiệm, phương án kiến trúc, đóng góp cho hạ tầng xã hội… sẽ được ưu tiên.
Phó Thủ tướng ví von rất chính xác: “Đấu giá là lợi ích cụ thể, đấu thầu là lợi ích tổng thể”. Việc phân biệt rạch ròi hai hình thức này trong luật sẽ giúp Nhà nước lựa chọn đúng phương thức cho từng loại đất, từng dự án. Với những khu đất vàng cần nhà đầu tư có tầm để phát triển thành công trình biểu tượng, đấu thầu sẽ là lựa chọn tối ưu. Với những lô đất ở thông thường, đấu giá sẽ giúp tối đa hóa nguồn thu. Việc hoàn thiện quy định đấu giá đất sẽ giúp quy trình này minh bạch và hiệu quả hơn.
Giải quyết tồn đọng và bảo vệ quyền lợi người dân
Cuối cùng, dự thảo Luật sửa đổi cần phải có công cụ pháp lý đủ mạnh để giải quyết dứt điểm các dự án tồn đọng, “treo” nhiều năm gây lãng phí nguồn lực đất đai và bức xúc trong xã hội. Việc này đòi hỏi một cơ chế quyết liệt để thu hồi các dự án chậm triển khai, đồng thời có chính sách hợp lý để xử lý các vấn đề pháp lý, tài chính liên quan.
Song song với việc mở rộng quyền định đoạt của Nhà nước về đất đai (như thu hồi, đấu giá, đấu thầu), luật pháp phải đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân. Quyền được bồi thường thỏa đáng, quyền được tái định cư ở nơi có điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi cũ, quyền được tiếp cận thông tin quy hoạch một cách minh bạch… phải được luật hóa một cách chặt chẽ.
Tóm lại, những định hướng sửa đổi Luật Đất đai 2024, đặc biệt là nguyên tắc “một giá” trong định giá đất, đang mở ra một chương mới cho thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và Hải Phòng nói riêng. Mặc dù còn nhiều thách thức trong quá trình triển khai, nhưng đây là một bước đi đúng đắn, hướng tới sự minh bạch, công bằng và phát triển bền vững. Với những thay đổi này, thị trường sẽ dần loại bỏ các yếu tố đầu cơ, bong bóng, và trở về với giá trị thực của nó.
Để hiểu sâu hơn về tiềm năng của các dự án cụ thể tại thành phố Cảng cũng như các phân tích chuyên sâu về chính sách mới, quý độc giả có thể tham khảo thêm các bài viết tại Tri Kỷ Land.
Và nếu bạn đang trong quá trình tìm kiếm một bất động sản phù hợp tại Hải Phòng, đừng quên truy cập Muabannhadathaiphong.com để cập nhật những thông tin mua bán nhà đất mới nhất và chính xác nhất trên thị trường.
Phân tích từ nguồn thông tin:
Phó Thủ tướng: Định giá đất cần áp dụng nguyên tắc ‘một giá’ thống nhất mọi giao dịch
